【案   由】房屋租赁合同纠纷。
      【案情简介】
       原告：A公司，法定代表人：欧某，住所地：深圳市福田区。
       被告：B公司，法定代表人：岳某，住所地：深圳市福田区。
       委托诉讼代理人：广东国晖律师事务所律师。
       第三人：C公司，法定代表人：李某，住所地：深圳市福田区。
       2020年9月9日，被告与第三人签署了《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议，被告向第三人承租位于深圳市福田区XX街XX商业广场1层A102B号商铺。2022年1月24日，第三人将包括被告所承租的A102B号商铺在内的共计八个租赁商铺，打包出租给原告，并由原告承接该等租赁商铺上所附带的租约。原告与第三人所签署的《租赁合同》,自2022年1月24日起，原告承接了第三人的出租方主体地位，由原告与被告继续履行租赁合同；2022年4月29日，原告与被告在被告与第三人所订立的租赁合同条件不变的基础上，重新订立了《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议。被告在承租租赁商铺时，被告既未向原告足额缴纳欠付费用，也未向第三人缴纳。2022年6月30日，原告向被告发出《解除合同通知函》。被告长期拖欠原告租金，且经原告催促后在合理期限内仍然不予支付，原告为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼，诉讼请求如下：
       1.确认原告与被告于2022年4月29日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议自2022年6月30日解除；
       2.被告立即向原告支付欠付房屋租金222991.43元及未按期支付租金所产生的违约金25168.84元(按每日万分之七的标准，暂计至2022年8月31日，应实际计至款项全部付清之日止)；
       3.原告有权没收被告所缴纳的租赁保证金84012.20元；
       4.被告承担因其违约导致合同被提前解除所产生的违约金89052.94元；
       5.被告承担因合同约定租赁期限未能完全履行所产生的免租期补偿费用54703.83元；
       6.被告承担原告为追索欠款所花费的律师费30000元；
       7.被告承担本案案件受理费。
       针对原告的诉求，国晖律师作为被告的代理律师，发表如下意见：
       1.原告未举证据证明案涉租赁房屋系合法建筑，也未能证明其系案涉租赁房屋的合法权利人，未能证明其诉讼请求具备合法的权利基础。原告并未提供案涉租赁房屋的产权证书或建设工程规划许可证，未能证明案涉租赁房屋属于合法建筑；并且根据租赁合同，案涉房屋所有权人为深圳市鹏城港水产批发市场有限公司，但原告并未举证证明其有权出租案涉租赁房屋。因此，原告应当提供证据证明案涉租赁房屋属于合法建筑，并且有权出租案涉租赁房屋，以证明案涉租赁关系合法有效，否则原告无权基于租赁合同向被告提出诉讼主张。
       2.原告所主张的租金数额应当减少及抵扣。首先，2022年5月5日，原告未经被告同意即锁上案涉租赁房屋，导致被告无法使用，因此租金应只应计算到2022年5月4日，对原告主张的2022年5月5日至2022年6月30日的租金应当不予支持。其次，被告为原告介绍引进新的租客，中介费为所介绍租赁房屋月租金的1.5倍。截止目前，被告为原告介绍引进了6位承租人，其中被告介绍出租的G106(月租金4.5万)、E109(2万)、E108(2万),共计12.75万元的中介费用，原告承诺从被告的尚欠租金中扣除，因此，应当从被告确认的尚欠租金中再扣除中介费用12.75万元。
       3.案涉补充协议属于格式合同，应属无效，原告基于补充协议的诉讼主张应不予支持。《深圳市房屋租赁合同书》是深圳市住房和建设局就深圳房屋租赁行业制定、房屋租赁备案指定的协议，权利义务对等、内容公平合理，但原告在该本合同之外，为了加重被告的责任，制定了二十多页的补充协议，而该补充协议绝大部分条款都是对原告享有权利的赋权、对被告义务及责任的不合理加重，特别是第九条违约责任条款，只约定了被告的违约责任，对原告的违约责任却没有丝毫提及及进行约束。因此，该补充协议权利义务严重不对等，明显属于原告利用强势地位“不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”的格式条款，应认定为无效，所以原告基于补充协议主张的违约金、没收租赁押金、免租期补偿、律师费等应不能予以支持。
       4.即使案涉补充协议不属于格式合同，但原告诉请中主张的违约金显然过高，应予降低。首先，原告诉请2中，主张按照每日万分之七的标准计算违约金，年利率高达25.55%,显然过高；其次，租赁保证金的性质属于违约金，原告在诉请3中，在主张每日万分之七的违约金的情况下，又主张没收租赁保证金，属于重复主张违约责任，重复计算违约金，违约金显然过高，因此，原告向被告主张的违约金显属过高，应当应予调低，原告在主张没收租赁保证金的情况下，即不能再重复要求支付违约金。而且，被告有跟原告反馈，因为疫情影响，暂无法支付，会尽快交清租金，申请继续承租，而且被告向原告介绍租赁了很多商铺，原告承诺将介绍佣金抵扣房租，但原告并未依约抵扣，直接停水停电并且直接锁住租赁房屋，导致被告无法正常经营，后面原告直接解除了租赁合同；2023年2月28日，被告为继续经营，又向原告承租了福田区XX街XX商业广场大厦F栋一层F105号房屋，重新支付了租赁保证金及均按时缴纳租金的，可见，原告并非故意违约、更加无意解除租赁合同；此外，违约金以填平损失为准，但原告并没有举证实际损失，基于此，请法院考虑被告违约的恶意性及各种情节，请予减少违约金、租赁保证金用于抵扣所欠房租。
       5.原告诉请4中再度主张的提前解除所产生的违约金，违约金显属过高，而且没有合同依据。首先，原告在诉讼2、诉请3中主张每日万分之七的违约金以及没收租赁保证金的情况下，又主张因提前解除租赁合同的等价于租金两倍的违约金，属于在违约金显然过高的情况再度以其他形式主张违约金，显然畸高，应当不予支持；其次，根据补充协议9.1.2条的约定，被告的情况不属于承租方需要向出租方支付月租金的2倍作为违约金的情形，因此，被告主张被告承担提前解除租赁合同所产生的违约金没有合同依据，应不予支持。
       6.免租期系给予被告进行装修的期限，被告也没有进行使用，无需进行补偿。首先，免租期系给予被告进行装修的期限，被告也没有进行使用，无需进行补偿；其次，免租期补偿是基于违约进行的主张，本质上也属于违约金，原告诉请主张每日万分之七的违约金、没收租赁保证金、月租金两倍的违约金、免租期补偿，显然畸高，应不予以支持；而且，即使对免租期补偿予以支持，原告的计算也有错误，根据被告的计算，免租期补偿为42006.1元/30*90天*465天(2022年7月1日至2023年10月9日)/1094天(2020年10月10日至2023年10月10日)=53563.53元。
       7.律师费并非维权的必然支出，原告也没有提供委托代理合同、发票以及付款流水予以佐证确有律师费的实际支出，而且律师费赔偿本质上也属于违约金，与原告诉请的违约金已经重合，原告属于重复主张违约金。应不能予以支持。
      【争议焦点】
       被告需要向原告支付哪些费用？
      【处理结果】
       广东省深圳市福田区人民法院受理此案，原、被告在法院的主持下达成调解，调解协议如下：
       一、确认双方于2022年4月29日签署的《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议于2023年5月5日解除，被告B公司已于同日将租赁房屋交还原告A公司，关于租赁场地交付及场地内的遗留物品，双方已不存在任何争议；
       二、原告A公司不予退还被告B公司缴纳的租赁保证金84012.20元；
       三、确认截止至合同解除之日，被告B公司欠付原告A公司租金141120.18元及相应的逾期利息，抵扣原告A公司应向被告B公司支付的商铺租赁介绍费（G106、E109、E108商铺）后，被告B公司应在2023年8月31日前向原告A公司支付剩余的租金及其他费用共计30000元，款项支付至原告银行账户；
       四、被告B公司未按期足额支付上述款项或未按约定履行注册地址迁出租赁地址的，被告B公司需向原告A公司支付违约金15000元；
       五、被告B公司按期足额履行完上述义务后，双方就涉案合同项目的权利义务全部结清；
       六、案件受理费8859.30元(已由原告预交),本院减半收取4429.65元，均由原告自愿承担。
      【案例评析】
       本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，被告并非恶意违约，其因为疫情影响暂无法支付租金，承诺会尽快交清租金，且被告向原告介绍租赁了很多商铺，原告承诺将介绍佣金抵扣房租，但原告并未依约抵扣，而是直接停水停电并且直接锁住租赁房屋，导致被告无法正常经营，后原告直接解除了租赁合同，将被告诉至法院。
       被告为解决本次纠纷，委托国晖律师代理本案。国晖律师接受被告的委托，了解案情后，针对原告的主张发表了违约金过高等一系列意见，经过国晖律师的努力，原、被告双方达成一致意见，被告减少了支出，本案以调解结案。
      【相关规定】
      《中华人民共和国民法典》
       第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
       第五百七十九条  当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
       第五百八十五条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
       约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
       当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

【本案例根据国晖律师事务所(2023)YHMS0816号档案编写】